随着中国房地产市场的蓬勃发展、房地产法律法规的不断完善、广大买受人维权意识的不断增强，通过对近几年晋城仲裁委员会受理商品房买卖合同纠纷案件的梳理，晋城商品房买卖合同纠纷呈现以下几个特点：

　　1、买受人维权意识在不断增强。今年晋城仲裁委员会受理的商品房买卖合同纠纷32件，约占全部受理案件的60%。

　　2、买受人维权成功的比例不断提高。近几年晋城仲裁委员会处理的商品房买卖合同纠纷中，近一半案件在仲裁庭的主持下调解结案，经仲裁庭裁决结案的案件中，九成以上全部或部分支持了买受人的仲裁请求。

　　3、形成了新的买受人维权热点问题。晋城仲裁委员会处理的商品房买卖合同纠纷中，涉及开发商逾期交房承担违约责任的案件占到近四成，开发商逾期办理房产证承担违约责任的案件占到三成左右，对房屋是否达到交房条件发生的纠纷占到两成左右，二手房买卖、其他类型案件占到一成左右。

　　4、买受人集体维权的意识有待不断引导。因商品房纠纷涉及面广、处理难度大，不少买受人持以观望的态度，消极等待其他买受人案件处理结果，不愿直接实施维权行为。在具体维权过程中，部分买受人缺少集体维权意识的特点十分明显。

　　下面是在房地产纠纷中常见的几个案例：

　　A：开发商逾期交房、交房不符合约定条件纠纷案例

　　案例1　2004年7月间，吴先生购买一套商品房。合同约定，开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生;开发商逾期交房不超过30日的，应当承担一定数额的违约金，合同继续履行;开发商逾期交房超过30日的，吴先生有权解除合同，并要求开发商退还购房款，按双方约定的计算方式承担违约金。合同履行过程中，开发商一再拖延交付时间，直至2006年7月间，方才通知吴先生办理房屋交付手续。吴先生多次与开发商协商未果，遂于2006年8月向晋城仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除合同，要求开发商退还全部购房款、承担违约金，并赔偿相应的损失。晋城仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效，裁决支持吴先生解除合同、承担违约金的请求，部分支持了吴先生赔偿损失的请求。

　　案例2　2005年10月份，王先生与某开发商以《商品房买卖合同示范文本》为蓝本签订购房合同。合同第八条“交付期限”条款约定，开发商应于2006年3月1日前将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付王先生。合同第十一条“交接”条款约定，双方进行验收交接时，“出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。交房期限届满前，开发商通知王先生办理入住交付手续。按照开发商的交房程序要求，王先生在办理交房手续过程中首先与开发商结清房款和办理房产证的相关费用，在开发商提供的《入伙凭证》上签字，然后现场验房无误后在《业主入伙验房单》上签字领取钥匙。随后在开发商委托的前期物业管理公司处领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，王先生发现自始至终未看到开发商提供的《竣工验收备案表》，遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续。此后，王先生多次与开发商协商无果，向晋城仲裁委员会提起仲裁，请求确认交付的房屋不符合交付条件，开发商应提供《竣工验收备案表》，全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任。仲裁庭经过审理，认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供《竣工验收备案表》，开发商交付的房屋已经验收合格，王先生已在载明房屋“现已交付使用”的《入伙凭证》及《业主入伙验房单》上签字，开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，裁决对王先生的仲裁请求不予支持。

　　◆提示：1、商品房交付使用条件有哪些?

　　(1)商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格，即开发商依法应向买受人出具《工程竣工验收报告》。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》也都明确规定，商品房需竣工验收合格后，方可交付使用。

　　(2)买受人购买商品房过程中可以将开发商取得《竣工验收备案表》作为合同约定的交房条件。其实，开发商取得《工程竣工验收报告》与取得《竣工验收备案表》之间尚有一定的时间差距，因《工程竣工验收报告》系开发商自行组织，在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交《建设工程质量监督报告》的过程，建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程。竣工验收过程是否真实、程序是否合法，是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为尚需建设行政管理部门作出判断，如果发现验收过程中存在问题还要重新验收。只有这一过程中没有违反规定的行为，才可取得《竣工验收备案表》。依据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，开发商要想取得《竣工验收备案表》不但要经工程竣工验收合格，还需取得规划、消防、环保等部门的单项验收合格。

　　对买受人而言，接收取得《竣工验收备案表》的房屋风险最小。

　　2、买受人应该如何接收开发商交付的房屋?

　　案例2中王先生之所以败诉，除了在签订合同过程中未能有效防范风险外，另外一个重要原因就出在接收房屋过程中，没有注意开发商在交付房屋程序上存在的不当之出。开发商要求的交房程序为：验明买受人身份→结清房款和办理房产证的相关费用→在开发商提供的《入伙凭证》上签字(明确约定房屋“现已交付使用”)→现场验房→在《业主入伙验房单》上签字→领取钥匙→领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、签署《前期物业管理服务协议书》等文件。概括而言，就是买受人首先交清全部费用，然后在《入伙凭证》或《入伙协议书》上签字(该类文件一般开发商提前已经印制完成，明确约定房屋“现已交付使用”，买受人一旦签字，在仲裁过程中开发商会以房屋已经实际交付使用进行抗辩，买受人可能丧失拒收房屋、主张迟延交房违约金的权利，此时仅能主张开发商继续履行合同并承担不符合合同约定的违约金，陷入被动)，最后才是买受人实际现场验房、领取钥匙并领取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。[page]