房贷新政下房产纠纷暴增律师解读退房合法性?

　　房产新政影响正迅速蔓延!从最初房产交易成交量的下跌，开始延伸到房屋买卖纠纷上。记者昨天从苏州各大律师事务所获悉，连日来，律师事务所咨询电话几近打爆，约见律师的咨询者更是络绎不绝。而在不久前，园区法院则受理了我市首例房产新政后买房人主动毁约讨要定金的案件。

　　“就我一个人，平均每天就要接待10起上门咨询，至于电话咨询，那更是多得难以统计。”一位律师这样说，“最近，所里很多律师也都在接待房产纠纷当事人。”

　　首付款提高买房人进退两难

　　“当初怎么也没想到会突然提高首付款比例啊。”面对房产新政，业主张明找到某律师事务所。张明的户口在外地，去年在吴中区买了一套面积为57.8平方米的“蜗居”。虽说一家三口将就住住也还可以，但由于房屋面积太小，不能转户口，他开始考虑买大一点的房子。今年年初，眼看房价持续上涨，张明咬咬牙，选中了一套99.5平方米的二手房，总价100万元。在中介的指导下，张明与房东签了购房合同，支付了20万元(20%)的首付，并去银行办理相关贷款手续。房产新政出台后，二套房的房贷首付从两成提高到不低于一半，银行贷款因此迟迟办不出来，而卖房人却一再催促。“原来凑20万元首付款，我已经开口问亲戚借了不少钱，现在首付款一下子涨到50万元，多出来的30万元，你叫我到哪里去借?没办法，只能选择退房!”随后，张明找卖房人交涉，但对方拒绝退还，反而一再督促他尽快凑集剩余的30万元首付，否则就算张明违约，要“没收”总房价的20%作为违约金。

　　某律师说：“最近我遇到的，很多都是类似张明的情况。首付20%已经交了，贷款却做不下来。如果首付改成50%，但业主手上肯定拿不出。定金少则2万元，多则10万元。现在业主想退房，卖房人不肯退，还扬言要没收业主总房价10%-20%，也就是10万-20万元作为违约金。双方都僵在那儿。”

　　资金链断了炒楼者急得跳脚

　　“眼下这么多的房产纠纷中，谁最着急?当然是那帮炒楼者喽!”一位律师向记者透露，在房产新政打击下，很多炒楼者资金链断裂，面临“崩盘”危险，他们比普通购房人更急，日子也更难过。

　　该律师告诉记者，最近他就迎来一位当事人。据称，他已经购买了5套房产，3月份他“搏”一把，买下第6套房产：园区湖东一处别墅，每平方米1.9万元，总房价超过500万元。当初为了凑20%的首付，他甚至高利息从私人手上借到100万元，如今首付一下提高到50%，让他慌了神。尽管铁了心想退房，但开发商却并不接受。

　　“我遇到的这个案子也很有意思。业主愿意作些让步，交给对方5%的违约金，只是希望能退成房。没想到买房人死活不答应，不要定金，也不要违约金，什么赔偿都不要，就是坚持要让业主收房。”某律师最近就遇到一起“连环购房案”。当事人小冯3月份看中园区湖西一套130平方米的二手房。二手房的房东在湖东买下一套别墅，已经搬入别墅居住。谈了两次，小冯和房东签了购房合同，付了2万元定金和20%的首付。就在办理房贷的节骨眼上，房产新政出台了。这下子，小冯犯难了，说什么都拿不出50%的首付啊，于是跟房东商量要退房。房东把脸一板，说不退。小冯猜到对方会这么说，于是表示：“你放心，2万元定金赔给你，另外按照合同约定，付给你总房价5%的违约金，总可以退房了吧。”不料房东也急了，说出实情：“我不要定金，也不要违约金，我就要你把我的房子买回去。现在我自己的别墅还贷压力大得很，每月要还贷两万八，现在贷款已经拖欠三个月，再拿不到钱还贷款，银行要来收我的房子了。”

　　诉讼不划算最好坐下来商量

　　虽然目前找律师咨询的房产纠纷当事人相当多，但真正起诉到法院的，很少。很多当事人都处在观望或私下协调的过程中。

　　上周五，苏州园区法院受理我市第一起“房产新政后买房人毁约讨定金”的案件。原告在起诉状中写的一句话尤其醒目：“原告因受房产新政影响，银行贷款始终办不下来，现无力支付首付房款，要求被告退还定金。”记者从各大律师事务所了解到，大多数律师对待这类纠纷的态度，都是建议业主“协商为主”，不建议业主立即起诉。

　　某律师说：“针对这类咨询，第一步，我一般会劝业主回去，先找开发商或卖房人自行协商，双方各退一步，争取协调解决。如果谈不下来，第二步，就是律师出面帮业主去协商，进行非诉讼调解。实在谈不拢，才会进入第三步，打官司。”“协商比打官司要好，一来可以少交律师费诉讼费，二来免除了法院一审二审审理期限。”

　　据了解，就以一套成交价100万左右的房屋而言，由于法院诉讼费是需要按照房屋成交价进行计算，一审期间的律师费、诉讼费等总费用，大约需要4.5-5万元。二审期间由于律师费减半收取，费用相对会低一些，也差不多要3-4万元左右。更何况，一审期限需要3-6个月，二审需要6个月，耗时耗力。

　　不过，某律师表示：“有些房产纠纷确实很难协调，尤其卖家是开发商的情形。估计不远的将来，肯定会有很多此类案件会进入法院审理阶段。”

　　郎律师解读：房产新政实施后，因银行按揭未能办理导致买方要求退房的案件陆续涌现。本律师认为，具体情况需要具体分析，需要考量的主要是银行按揭未能办理的原因。如果系买方人自身原因(比如，提供资料不全，个人信用问题等)导致银行按揭未能办理，则买方无权要求退房，相反开发商还可追究买方的违约责任。如果非因买方原则造成银行按揭不能办理，则应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。此种情况下，买方可以要求退房。[page]

　　当然，对个案而言，尚需考虑商品房买卖合同中是否有相应约定，对银行按揭能否办理的风险在买卖双方之间进行分配。如果合同已有约定，银行按揭不能办理，或者按揭比例变动等风险均由买方负担，那买方也是不能退房的。